حقوق ثبت اسناد و املاک در قانون به چه معنهست؟

۱۸ مهر ۱۳۹۶ دریافت

آگاهی و اطلاع نسبت به قوانین، یکی از وظایف اصلی و اساسی هر فرد هست. قوانین و مقررات ثبتی یکی از قوانین مهم و درعین‌حال پیچیده‌ی حقوقی هستند که تسلط به آن ضروری و مستلزم کسب تجربه‌ی علمی هست؛ به عبارت دیگر به صِرف مطالعه‌ی این قوانین و مقررات نمی‌توان ادعای تجربه‌ی قوانین ثبتی را نمود، گاه در عمل به مقررات مذکور، مسائل و مواردی اتفاق می‌افتد که در هیچ‌یک از قوانین پیش‌بینی نگردیده بود و به همین دلیل در زمان‌های گذشته رویه‌های مختلفی در ادارات ثبت، در اجرای موضوعی واحد وجود داشت که به‌تدریج با اصلاح آیین‌نامه‌ها و صدور دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌های مختلف سعی در حل این مشکلات و یکنواخت کردن رویه‌ها در موضوعات واحد شد و به نظر می‌رسد که سازمان ثبت یکی از سازمان‌های نادری باشد که دارای مجموعه‌ای از بخشنامه‌های ثبتی هست که توسط خود سازمان و در سال‌های اخیر توسط افرادی جمع‌آوری و تدوین گردیده هست، لذا در این مقاله سعی شده هست تا در بررسی و شرح مراحل مختلف عملیات مربوط به حقوق ثبت، علاوه‌بر توضیح مواد قانون و آیین‌نامه، تاحدودی به موضوع بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های مربوطه اشاره نماییم.

تعاریف و مفاهیم

۱. تعریف حقوق ثبت از منظر ترمینولوژی حقوق

تعریف حقوق ثبت از منظر ترمینولوژی حقوق

ثبت در لغت به معنای قرار دادن، برجای بودن، هستواری، پایداری، نگاشتن در دفتر و یادداشت کردن هست و در کلمات مرکبی چون ثبت نام، ثبت احوال، ثبت اسم تجاری، ثبت اسناد، ثبت املاک، ثبت شرکت‌ها و … در معانی مناسب با هریک به‌کار رفته هست.

در اصطلاح: مجموعه‌ای از اعمال اداری-حقوقی که طی آن رسما ایجاد، تغییر، زوال و انتقال حقی را در دفاتر ویژه، اوراق و فهرست‌هایی یادداشت و اعلام می‌کنند.

۲. مبنای ثبت

مبنای ثبت املاک و نوشتن اسناد را می‌توان به زبان، رواج خط و کتابت در جوامع مختلف بشری دانست، اما به تحقیق، نمی‌توان گفت که ثبت اسناد و املاک و تعهدات، منجزاً از چه زمانی آغاز شده هست.

۳. آیات‌الاحکام حقوق ثبت

خداوند در سوره‌ی بقره آیه‌ی ۲۸۲ می‌فرماید: ای کسانی که ایمان آوردید، اگر وامی به یکدیگر تا سرآمد معینی دادید، آن را بنویسید و باید نویسنده‌ای میان شما به عدالت بنویسد. آیه‌ی مذکور به‌صراحت به تنظیم سند و تنظیم‌کننده و شرایط مربوط به آن اشاره دارد.

۴. تعریف حقوق ثبت

همانطور که ذکر شد، در اصطلاح، مجموعه‌ی اعمال اداری- حقوقی هست که طی آن، رسما ایجاد، تغییر، زوال و انتقال حقی را در دفاتر ویژه، اوراق و فهرست‌هایی یادداشت و اعلام می‌کنند و بدین ترتیب حقوق ثبت، مجموعه‌ی قواعدی هست که اعمال فوق را تحت نظم درآورده و بر آنها حاکم هست و دانش حقوق ثبت، آگاهی بر آن قواعد و بررسی و تحلیل و تبیین آنههست. مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک، مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک هست و منظور از ثبت، نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی ثبت املاک در دفاتر دولتی (رسمی) هست. حقوق ثبت را «شبه مدنی» نامیده‌اند.

۵. شاخه‌های حقوق ثبت

حقوق ثبت خود نیز دارای انواع و شاخه‌هایی هست که در ذیل به آن اشاره می‌کنیم:

  • ثبت املاک؛
  • ثبت اسناد؛
  • ثبت شرکت‌ها؛
  • ثبت نام تجاری؛
  • ثبت احوال؛
  • ثبت اختراع و طرح‌های صنعتی.

۶. شکلی یا ماهوی بودن قانون ثبت

محتوای مواد (قانون ثبت) بین دو قطب قانون شکلی و ماهوی در حرکت هست و از ترکیب این دو، مقررات ثبت پدید می‌آید.

۷. دامنه‌ی شمول قانون ثبت

با توجه به تعریف حقوق ثبت و نیز قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات آن هستفاده می‌شود که عمده‌ی محور و موضع ما در قانون ثبت، دو چیز هست:

  1. ثبت اسناد؛
  2. ثبت املاک.

ثبت املاک از جنبه‌ی حقوقی و اقتصادی، اهمیت ویژه‌ای دارد و اکثر معاملات ثبت‌شده نیز مربوط به املاک و حقوق مربوط به املاک هست. گرچه در قانون ثبت، در رابطه با ثبت شرکت‌ها، نام تجاری ثبت احوال، اختراع و طرح‌های صنعتی نیز مقررات ذکر شده هست، اما در این مقاله از دایره‌ی شمول بحث ما خارج هست.

ثبت اسناد

اسناد

مفرد آن سند هست و سند اینگونه تعریف می‌شود که سند، عبارت هست از هر نوشته‌ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل هستناد باشد. سند بر دو نوع هست:

  1. سند رسمی: اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی و در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی هستند.
  2. سند عادی: غیر از مواردی که درمورد اسناد رسمی ذکر شد، سایر اسناد، اسناد عادی هستند.

ثبت املاک

املاک جمع ملک هست و ملک از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاک، عبارت هست از مال غیرمنقول، البته نه به‌معنای عام آن، بلکه به‌معنای اخص آن که در عرف هم ملک و املاک نامیده می‌شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن هست. در حقوق ثبت بررسی بار معنایی سه واژه‌ی «مال، ملک و غیرمنقول» واجد نفع و اثر هست که در ادامه مطرح می‌شود:

  1. مال: عبارت هست از دارایی و مجموع آنچه ملک شخصی هست و به‌صورت اموال جمع بسته می‌شود؛ اما در اقتصاد، مال به هر چیزی اطلاق می‌شود که ارزش مبادله‌ای داشته باشد.
  2. ملک: به معنای چیزی هست که در قبضه و تصرف باشد و نیز زمین یا هر چیز دیگری که مال شخص باشد. بنابراین، مال و ملک هر دو به همه‌ی متملکات اطلاق می‌شود، هرچند که به سبب اهمیت یافتن بیشتر زمین و غیرمنقول درطی تحولات اجتماعی و اقتصادی، واژه‌ی ملک غالبا نزد ما در معنای اموال غیرمنقول به‌کار می‌رود. اموال به دو قسم منقول و غیرمنقول با تفاوت احکام آن، تقسیم می‌گردند.

اهداف ثبت املاک و اسناد

۱. اهداف ثبت املاک

  • برای تعیین و محفوظ بودن مالکیت مالکان و حقوق صاحبان حقوق نسبت به آنها.
  • سهولت اخذ مالیات اراضی از صاحبان آنها و برقراری نظم مالیاتی املاک و حفظ حقوق عمومی.
  • هستقرار و هستحکام مالکیت اموال غیرمنقول و ایجاد امنیت قضایی برای صاحب ملک.

۲. اهداف ثبت اسناد

  • رسمیت و اعتبار دادن به آن و درنتیجه امتیازاتی که قانون برای اسناد ثبت‌شده قائل گردیده هست.
  • ضمن اینکه ثبت اسناد نیز مانند ثبت املاک، موجب کسب درآمد برای دولت هست.

برخی امتیازات قانونی لحاظ‌شده برای اسناد ثبت‌شده

  • اسناد رسمی درباره‌ی طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر هست.
  • درمقابلِ اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند، انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت، نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت کند که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده هست.
  • سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده باشد، رسمی هست و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن، معتبر خواهند بود، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود.
  • اسناد ثبت‌شده در قسمت مربوط به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده هست و کلیه‌ی اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب می‌شوند، رسمیت و اعتبار خواهند داشت.
  • کلیه‌ی معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که طبق مقررات مربوط به ثبت املاک ثبت شده هست، نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهند بود.
  • قضات و دیگر مأمورین دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده، هستنکاف (خودداری، صرف‌نظر) نمایند، در محکمه‌ی انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و درصورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم به صاحبان اسناد رسمی وارد شود، محکمه‌ی انتظامی یا اداری علاوه‌بر مجازات اداری، آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد نمود.
  • مدلول کلیه‌ی اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محکوم‌علیه، لازم‌الاجرهست.
  • کلیه‌ی اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت‌شده مستقیما و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرهست.

منابع حقوق ثبت

منابع حقوق ثبت

الف) قوانین، دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌ها

  • قانون ثبت اسناد و املاک سال ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی: مهم‌ترین قوانین، لوایح قانونی و آیین‌نامه‌های مربوط به آن عبارتند از: مقررات مواد الحاقی به قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و قانون مهم ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۵۴ و آیین‌نامه‌های قانون ثبت املاک مصوب ۱۳۱۷ و همچنین آیین‌نامه‌های اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب ۱۳۵۵ وزارت دادگستری و نیز مصوب ۱۳۸۷ ریهست قوه‌ی قضاییه.
  • قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ همراه با نظام‌نامه اجرایی قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ و آیین‌نامه‌های گوناگون و برخی از مقررات بین‌الملل، انتظام امور ثبت شرکت‌ها، علائم و اختراعات و مؤسسات غیرتجاری.
  • قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۳۵۴ و آیین‌نامه و مقررات الحاقی آن، از جمله آیین‌نامه‌ی دفاتر اسناد رسمی، مصوب ۱۳۱۷ و آیین‌نامه‌ی مصوب ۱۳۵۴.
  • قوانین ثبت احوال مصوب ۱۳۵۵ – ثبت شرکت‌ها و مؤسسات تجاری مصوب ۱۳۱۰ با اصطلاحات ثبت اختراعات، طرح‌های صنعتی و علائم تجاری مصوب ۱۳۸۶.
  • قانون دریایی ایران مصوب ۱۳۴۲ و آیین‌نامه‌ی ثبت و بهره‌برداری از شناورها مصوب ۱۳۳۱ و ثبت انتقالات و معاملات کشتی‌ها مصوب ۱۳۴۴.

دستورالعمل و بخشنامه‌های گوناگونی تحت عنوان ثبت مدنظر هست و در قوانین و تصویب‌نامه‌ها، مدنظر واقع نشده هست. برخی از این امور، به‌واسطه‌ی اهمیت و نیز تعداد تکرارشان موردتوجه و بررسی کارشناسان ادارات و سازمان‌های ذی‌ربط قرار می‌گیرند و راه‌حل‌هایی که در آن موارد پذیرفته می‌شوند، در مواردی به‌صورت بخشنامه به واحد‌های اجرایی ابلاغ می‌شوند. با آنکه این بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌ها، اصولا نمی‌توانند از محدود حقوق و تکالیف قوانین موضوعه فراتر روند، خود از منابع قابل‌توجه حقوق ثبت به‌شمار می‌آیند. بسیاری از مقررات موضوعه ازجمله قوانین تجارت، آیین دادرسی مدنی مقررات مربوط به زمین شهری و زمین کشاورزی و غیر آنها، مواد و احکامی در زمینه‌ی امور گوناگون ثبتی آمده هست، که حائز اهمیت و توجه هستند و نیز آن دسته از مقررات بین‌الملل که مستقیم و غیرمستقیم در احکام ثبتی ما تأثیر داشته‌اند.

ب) رویه‌ی قضایی

ج) دکترین (نظریه‌ی دانشمندان حقوق)

تشکیلات ادارای ثبت

ادارات ثبت تابع وزرات دادگستری بوده‌اند. در قانون اصول تشکیلات عدلیه، اداره‌ی ثبت اسناد و املاک، یکی از ادارات وزارت عدلیه (نام سابق دادگستری) عنوان شده هست و براساس مواد ۱ و ۱۴ لایحه‌ی اصلاح قسمتی از قانون اصول تشکیلات دادگستری مصوب ۱۳۳۲، ادارات ثبت اسناد و املاک که تحت نظر مدیرکل ثبت، اداره می‌شده هست، یکی از چهار اداره‌ی ثبت اسناد و املاک بوده هست و رئیس آن نیز به عنوان رئیس کل و مدیر کل ثبت منصوب گردیده هست. از سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل اداره‌ی کل ثبت اسناد و املاک، به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌صورت ماده‌ی واحده با دو تبصره به شرح ذیل تصویب شده هست:

تبصره ۱: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وابسته به وزارت دادگستری هست و رئیس آن، سمت معاون وزارت دادگستری را خواهد داشت.

تبصره ۲: وزارت دادگستری، تشکیلات و پست‌های سازمانی ثبت اسناد و املاک را برای تأیید به سازمان امور اداری و هستخدامی کشور، پیشنهاد خواهد نمود.

در حال حاضر تشکیلات ثبت در اغلب مراکز هستان‌ها به‌صورت «اداره‌ی کل ثبت اسناد و املاک منطقه» و در شهرستان‌ها به‌صورت «اداره‌ی ثبت اسناد و املاک» هست و در برخی از شهرهای بزرگ مانند تهران «اداره‌ی ثبت ناحیه» نیز تأسیس شده هست.

شاکله‌ی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حال حاضر

شاکله‌ی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حال حاضر

  • پست‌ها؛
  • ادارات کل (مرکزی و ستادی)؛
  • اداره‌ی کل ثبت هستان؛
  • اداره‌ی ثبت (واحد‌های ثبتی).

سازمان مذکور توسط رئیس سازمان که با ابلاغ رئیس قوه‌ی قضائیه منصوب می‌گردد، اداره می‌شود و دارای چهار پست هست:

  1. معاونت اداری و مالی و برنامه‌ریزی؛
  2. معاونت امور اسناد؛
  3. معاونت امور املاک؛
  4. معاونت امور فنی؛

تعدادی اداره‌ی کل در مرکز، در معیت این معاونت‌ها انجام وظیفه می‌کنند که در زیر فهرست شده‌اند:

  • وظایف قانونی بعضی از آنها جنبه‌ی تخصصی دارند، مانند:
  1. اداره‌ی کل امور اسناد و سردفتران؛
  2. اداره‌ی کل املاک؛
  3. اداره‌ی کل ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی؛
  4. اداره‌ی کل نقشه‌برداری و کادهستر.

مجموع عملیاتی راجع به جمع‌آوری و ثبت اطلاعات پایه درخصوص املاک و همچنین تعیین حدود املاک، به‌منظور تعیین و تثبیت مالکیت‌ها با ترسیم نقشه در یک سیستم واحد و یکپارچه با مختصات دقیق در سراسر کشور.

وظایف قانونی برخی دیگر از آنها جنبه‌ی تخصصی ندارند و مانند آنها در سایر وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها وجود دارد:

  • اداره‌ی کل امور اداری؛
  • دفتر تشکیلات و بهبود روش‌ها؛
  • دفتر حقوقی؛
  • دفتر روابط عمومی و امور بین الملل.

در مرکز هر هستان، یک اداره‌ی کل که در اصطلاح «اداره‌ی کل ثبت هستان» با ذکر نام هر هستان نامیده می‌شود، وجود دارد. درضمن در اکثر شهرستان‌ها یک «اداره‌ی ثبت» نیز زیر نظر «اداره‌ی کل ثبت» هستان مربوطه انجام وظیفه می‌کند، که با توجه به ضرورت توسعه‌ی واحد‌های ثبتی، به‌تدریج بر تعداد این واحدها افزوده می‌شود.

شاکله‌ی هر اداره و واحد ثبتی مشتمل‌بر:

  • قسمت امور دفتری؛
  • حسابداری؛
  • بایگانی؛
  • امور املاک و دفتر املاک؛
  • و اجرا و ثبت شرکت‌ههست.

به لحاظ منصب و پرسنل اداری دارای منصب‌ها و مشاغل ذیل هست:

  • یک رئیس؛
  • یک یا دو معاون؛
  • تعدادی کارمند.

در هر حوزه از اداره‌ی ثبت، تعدادی دفاتر ازدواج و طلاق و دفاتر اسناد رسمی، تحت نظر اداره‌ی ثبت مربوطه فعالیت می‌کنند.

تهیه شده در‌: chetor.com

دانلود آهنگ مسعود صادقلو ما به هم میایم